数字化与生态化 ----未来住宅的发展趋势

拥有一套属于自己的房屋是现代社会芸芸众生的不懈追求。随着经济和科技的不断发展，这一追求的内涵也在不断嬗变。房地产开发商在市场经济中扮演着制造商的角色，而当“设计住宅就是设计生活”成为人们价值观的一部分，房地产开发商的角色也开始发生了变迁，它已成为生活方式的引领者，通过独特的设计改变人们的生活；而这种改变并不是随意的，是在深刻了解消费者需求的基础上产生的，是对消费者需求的不断满足，也是对这种需求的不断提升，因此，房地产开发商须秉承社会责任不断摸索和探讨住宅发展的未来趋势。

一、数字化、生态化住宅的概念界定

近几年，“数字化住宅”、“数字家园”、“网络家居”等概念成为中国房地产业的新一轮的炒作概念与热点。综合各种观点，数字化住宅指在一座建筑、一个社区的管理和服务中，采用现代网络和信息科技，来提升自身对信息管理和信息综合利用的能力，是现实家园与由数字化技术所营造的虚拟家园的有机结合。

关于生态化住宅，必须符合以下几个条件：首先是结合当地的自然生态环境，合理地安排并组织建筑与其他相关因素之间的关系，使建筑与环境之间成为一个有机的结合体；其次是少占地、节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、延长建筑寿命，与自然生态环境友好、不破坏生态环境；再次是拥有良好的室内气候条件和较强的生物气候调节能力，满足人们工作生活所需的健康舒适环境，使人和建筑、自然生态环境之间形成一个良性循环。

数字化生态住宅则是一种全新理念的住宅，通过电脑系统将住宅内的高科技技术结合在一起，使之能够从整体上提供最佳的服务；同时又通过生态技术将住宅外的生态系统整合起来，从而最大限度的享受自然赋予的生态服务。

二、数字化生态住宅的支持系统

1、生态化住宅的支持系统

生态化住宅技术导在能源、水环境、气环境、声环境、光环境、热环境、绿化、废弃物管理与处置、绿色建筑材料九个方面提出了相关要求：

（1）能源系统：要求对电、燃气、煤等常规能源进行分析优化，采取优化方案，避免多条动力管道入户。对住宅的围护结构和供热、空调系统要进行节能设计，建筑节能至少要达到 50％以上。有条件的地方鼓励采用新能源和绿色能源。

（2）水环境系统：考虑水质和水量两个问题。在室外系统中要设立排水、雨水等处理后重复利用的中水系统、雨水收集利用系统等；用于水景工程的景观用水系统要进行专门设计并将其纳入中水系统一并考虑。小区及室内的供水设施推行节水型器具。

（3）气环境系统：室外空气质量达到二级标准。居室内达到自然通风，卫生间具备通风换气设施，厨房设有烟气集中排放系统，达到居室内的空气质量标准。

（4）声环境系统：包括室外、室内和对小区以外噪音的阻隔措施。

室外设计应满足：日间噪音小于 50 分贝、夜间小于 40 分贝。建筑设计中要采用隔音降噪措施使室内声环境系统满足：日间噪音小于 35分贝、夜间小于 30 分贝。小区周边产生的噪音如果影响了小区的声环境则应采取降噪措施。

（5）光环境系统：着重强调满足日照要求、室内要尽量采用自然光，还应注意居住区内防止光污染，在室外公共场地采用节能灯具，提倡由新能源提供的绿色照明。

（6）热环境系统：

对住宅围护结构的热工性能和保温隔热提出要求，以保证室内热环境满足舒适性要求，住宅采暖、空调应该采用清洁能源，并因地制宜采用新能源和绿色能源。

（7）绿化系统：要求具备三个功能；一是生态环境功能，小区绿地是提供光合作用的绿色再生机制；二是休闲活动功能，小区绿地提供户外活动交往场所；三是景观文化功能，通过园林空间、植物配置、小品雕塑等提供视觉景观享受和文化品位欣赏。

（8）废弃物管理与处置系统：包括收集与处置两部分，收集应体现“谁污染谁治理，谁排放谁付费”原则，处置应以“无害化、减量化、资源化”为原则。

（9）绿色建筑材料系统：要求在建设绿色生态住宅中材料的选用一是提倡使用 3R 材料；二是选用无毒、无害、不污染环境、有益人体健康的材料和产品。

2、数字化住宅的支持系统

数字化住宅就是将数字化技术应用在房地产领域中，它的功能主要是在下面三个层面的基础上建立起来的：

（1）数字楼宇自动化系统

①出入口控制系统：楼宇可视对讲系统；一卡通系统；门禁系统；电控锁；读卡器；防火、防盗门、电子巡更系统；停车管理、控制、收费系统；指纹识别系统等；

②家庭控制系统：感烟探测器；燃气探测器；燃气自动报警；入侵报警探测器；水、电、气、热等多表远程抄表计量系统；

③综合布线系统：系统集成；非结构布线；光纤、屏蔽线缆；控制电源系统；

④防盗报警系统、视频监视系统：红外控头；门磁开关；摄像机；监视器等；

⑤通信网络系统：电话系统；卫星接收系统；卫星通信系统；电视会议系统等；

⑥信息网络系统：网络设备、内部宽带数据网；接入网及网络管理等；

（2）数字社区管理系统

①建筑设备监控系统：供热与采暖系统、空调与通风系统；变配电监控系统；照明监控、给排水系统；电梯和自动扶梯系统：②物业信息管理系统；紧急广播与背景音乐、环境养护监控设备、节能和环保设备；

（3） 消防自动化系统

包括火灾自动报警与消防联动系统；火灾报警器；火灾探测器；消防泵；自动喷水灭火系统；电动防火门；防火卷窗；广播设备等。

北京公司 曹彦斌供稿